KALKULATOR TROŠKOVA ULAZA

Napomena:

X predstavlja prosječnu veličinu razreda, npr. od 0-300 vrijednost X=200, od 301-500 vrijednost X=400 i td., koje prosječne veličine su tretirane za izračun vrijednosti tog razreda.

U nastavku je dat pregled veličina razreda, prosjeka spratova i broja potrebnih PP aparata.

Analiza pokazatelja iz tabele 1. možemo zaključiti sljedeće:

• Trenutna nakanada ne obezbjeđuje uslove koji omogućavaju poštivanje bar minimalnih obaveza etažnih vlasnika, propisanim Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgarde i tzv. "drugim propisima", što se prvenstveno odnosi na PP zaštitu, DDD zaštitu, osiguranje i održavanje higijene.
• U slučaju poštivanja zakonskih obaveza, sa sadašnjom naknadom, godišnji potencijal zgrada bez lifta je negativan, bez da se ukalkuliše bilo kakva popravka bilo čega. Znači da nema sredstava niti za popravak kanalizacije, vode, grijanja, brave a da ne govorimo o fasadi, interfonima i sl.
• Sitaucija na terenu je drugačija iz razloga što etažni vlasnici ne ispunjavaju prednje zakonske obaveze ili zbog nedostatka sredstva na zajedničkom računu etažnih vlasnika kod upravnika, ili što ne dozvoljavaju trošenje na te obaveze.
• Većinu obaveza etažni vlasnici ne ispunjavaju jer žele zadržati sredstva za popravke i ne žele dati dodatna sredstva za održavanje. To otvara mnoge druge problme koji pokazuju nedostatke sistema u smislu odgovornosti.
• Ovakvim pristupom će se nastaviti dosadašnja praksa koja vodi postepenom propadanju stambenog fonda u Kantonu.

Napomena za tabelu 2.

Za red 13 - Pregled hidranata, gromobrana i elekt.instalacija izračun se dobije tako što se broj etaža iz reda 6. pomnoži sa 8 KM i sa 2 pregleda (za hidrante) te doda 40 KM za pregled elektroinstalacija (jednom u 5 godina) i gomobrana (jednom u 2 ili 3 godine), uvećano za PDV.

Iz tabele 2. je vidjivo da nakon podmirenja zakonom utvrđenih obaveza preostaje, skoro bezačajna iznos za održavanje. Na mjesečnom nivou u kategoriji do 2.500m2 ne preostaje ništa. U najvećim zgradama sa jednim liftom, preostaje manje od 30 KM/mjesečno za potrebe održavanja. U tabelama nije ukalkulisana niti jedna popravka bilo čega niti nabavka bilo čega. Treba imati na umu da se u toku godine javljaju različite potrebe, kao što su: popravka lifta, popravka instalacija vode, struje, grijanja, popravka odvoda kanalizacije i kišnice, stubišna rasvjeta, bravaski radovi, keramičarski radovi nakon hidro radova, pročepljenje kanalizacije (veoma učestala pojava zbog primjene vlažnih maramica koje su nerastvorive i stvaraju probleme).

Moramo istaći značajke dolazaka upravnika ili kooperanata koje izaberu etažni vlasnici, a sve skupa utiče na troškove održavanja, a ti troškovi su okvirnih vrijednosti, izraženi u KM:

• Dolazak na adresu 15-30
• Satnica majstora 20-25
• Posebne satnice 25-50 (rad poslije radnog vremena, rad sa fekalijama, rad u smetljarniku, noćni rad, rad neradnim danima ili praznicima i sl.)
• Pročepljenje kanalizacije (woma) 160

Sve što je navedeno u obrazloženju tabele 1. vrijedi i za zgrade prezentirane u tabeli 2. s tim da se kod zgrada iz tabele 2. (i naredne tabele 3.) usložnjava situacija jer su česte pojave da etažni vlasnici ne koriste usluge upravnika za određene poslove, nego izabiru kooperanta. U tom slučaju cjenovnici upravnika ne daju realan prosjek cijene koštanja usluga, jer značajan dio kooperanata (naročito za liftove u novim zgradama) ima više cijene od bilo kojeg upravnika. U tom pogledu može doći do odstupanja od prednje analize.

Napomena za tabelu 3.

Za red - 13 Pregled hidranata, gromobrana i elektroinstalacija izračun se dobije tako što se broj etaža iz reda 6. pomnoži sa 8 KM i sa 2 pregleda (za hidrante) te doda 70 KM za pregled elektroinstalacija (jednom u 5 godina) i gomobrana (jednom u 2 ili 3 godine), uvećano za PDV.

Kod kategorije zgrada iz tabele 3 su ukalkulisani samo minimalno mogući poslovi i s njima povezani troškovi. Odstupanja, koja u pravilu dovode do povećanja troškova i smanjenja potencijala za održavanje su sadržana u slijedećem:

• Neke zgrade imaju stajanje lifta na svakom spratu, što dovodi do povećanja broja stanica i samim tim povećanja troškova redovnog mjesečnog servisa i troškova upotrebe i održavanja.
• Sudske takse, koje se plaćaju sa zajedničkog računa etažnih vlasika, nisu ukalkulisane, a značajna su stavka troškova zgrade. Treba imati na umu da zbog sporosti rješavanja sudskih postupaka, dešava se da neka potraživanja ne budu i neće nikada biti naplaćena, pa samim tim i sudske takse.
• Zgrade novije gradnje imaju dodatne troškove, koje nismo mogli ukalkulisati, a isti se odnose na: vatrodojavu, detekciju gasa, sprinkler postrojenje, panik rasvjetu, kontrola ulaza, rampe isl. što stare zgade nemaju. Ovaj iznos troškova nije zanemariv i praksa je pokazala da se radi o troškovima, koji su samo za potrebe ispitivanja i održavanja, veći od 1.000 KM, na godišnjem nivou. Popravke tih sistema su veoma skupe i uglavnom ih izvode firme koje su i ugradile, odnosno koje su izabrali investitori.

Analizirajući tabelu 3. možemo zaključiti kao i u prethodne dvije da je potencijal za održavanje nedovoljan. Tek zgrade izad 5.000 m2, sa trenutnom naknadom bi mogle nešto održavanja obezbijediti, a potencijal zgrada manje veličine je na vrlo niskom nivou, ako bi zgrade poduzimale samo minimum zakonima utvrđenih aktivnosti.